16.11.2016

Gewerbe-Mietverträge

Geschäftsräume clever mieten

Zur Selbstständigkeit gehören natürlich eigene Salonräume, oftmals in Miete. Doch Gewerbe-Mietverträge müssen penibel geprüft werden, rät Rechtsanwalt Dillerup.

Vor der Schlüsselübergabe zum angemieteten Salon sollte der Mietvertrag genauestens geprüft werden. FOTO: www.fotolia.de/jALDECAstudio

 

Bei Gewerbe-Mietverträgen greifen die üblichen Schutzvorschriften des privaten Mietrechts nicht, im Gegenteil: Es gilt, was im Vertrag steht, und das bricht unter Umständen einem vielversprechenden Firmenstart schnell das Genick", mahnt Rechtsanwalt Werner Dillerup von der Kanzlei Heyers Rechtsanwälte aus Osnabrück.  

Was ist eine Gewerbe-Immobilie?
Was eine Gewerbe-Immobilie ist, ist noch leicht zu beantworten, denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) sind Gewerbeflächen solche Räume, die laut Vertrag zu geschäftlichen Zwecken angemietet werden. Dazu zählen natürlich auch Friseursalons. Was aber, wenn der Friseurunternehmer bei seinem Salon auch wohnen möchte? Dazu Rechtsanwalt Werner Dillerup mit einem Tipp: "Eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen ist meist möglich, sofern der Mieter maximal 50% der Fläche für berufliche Zwecke nutzt."

Wichtig: die Objektdetails
Üblich im Bereich der Gewerbe-Immobilien ist eine Vertragslaufzeit von mindestens einem Jahr mit einer Kündbarkeit nach jedem Jahr. Die genaue Nennung des Objekts mit Adresse, Größe und allen Nebenräumen sollte unbedingt enthalten sein, ebenso wie der genaue Mietzweck. Interessenten sollten dabei bedenken, dass sich die Dienstleistung in Zukunft ggf. erweitern kann. Planen Sie also vorerst ausschließlich einen Friseursalon, so sollten dennoch auch evtl. Erweiterungen wie etwa eine Kosmetikkabine oder ein Café im Mietvertrag enthalten sein. Auch besonders wichtig: Besteht keine Klausel, die den sog. Konkurrenzschutz ausschließt, muss der Vermieter Konkurrenzschutz gewähren und darf auch im Nebengebäude nicht an Konkurrenten vermieten.

Werner Dillerup

Achtung: Mietzins und -anpassung
Wichtig und laut Rechtsanwalt Werner Dillerup ein großer Unterschied zum privaten Mietrecht: Die Höhe der Miete ist frei vereinbar, es gibt für den gewerblichen Bereich keinen Mietspiegel. Neben der Festmiete existieren die Staffelmiete mit festgeschriebener prozentualer Steigerung des Mietzinses für kommende Jahre, die Umsatzmiete und die Indexmiete.
Eine Umsatzmiete setzt sich aus einer Grundmiete und einem frei verhandelbaren, prozentualen Anteil des Umsatzes zusammen und sollte genau definiert werden. Üblich ist der Nettoumsatz ohne Mehrwertsteuer. Beide Vertragsparteien sollten auch festhalten, wie der Umsatz nachzuweisen ist und wo die Kappungsgrenze für den variablen Anteil liegt, der bei einem guten Geschäftsjahr nicht unendlich steigen sollte.
Als Indexmiete bezeichnet man hingegen eine Festmiete, bei der der Mietzins regelmäßig an die allgemeine Wirtschaftssituation angepasst wird. Da die verwendete Indexklausel durch die Landeszentralbank genehmigt sein muss, empfiehlt sich hier die Beratung durch einen Anwalt.  

Gar nicht nebensächlich: Nebenkosten
Auf Anraten des Rechtsanwalts Werner Dillerup sollten gewerbliche Mieter auch unbedingt auf die vertraglich festgelegten Nebenkosten achten. Sie können pro Qua-dratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden. Vorsicht auch bei den Betriebskosten: Dazu zählen neben den Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung auch Substanzerhaltung des Gebäudes, Sicherheitskosten, möglicherweise Managementkosten, allgemeine Verwaltungskosten und Werbegemeinschaftsbeträge. Diese Kosten sind verhandelbar – Mieter sollten also immer prüfen, ob eine Beteiligung für sie von Nutzen ist.

Seit 2009 ist Rechtsanwalt Werner Dillerup in der Kanzlei Heyers Rechtsanwälte, Osnabrück, Münster und Leipzig, mit den Schwerpunkten Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Handels- und Gesellschaftsrecht tätig. Dillerup ist Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht und im Forum Junge Anwaltschaft des Deutschen Anwaltsvereins e. V. Zusätzlich übt er einen Lehrauftrag im Handels- und Gesellschaftsrecht für die Westfälische Verwaltungs- und Wirtschaftakademie in Münster aus. Rechtsanwalt Dillerup wird von der Verbraucherzentrale Hamburg als spezialisierter Rechtsanwalt zum Thema Widerrufsrecht bei Darlehensverträgen empfohlen.

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